北京市房山区“十三五”房地产业发展规划
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，其具有高投资、高回报、高风险，综合性强、关联效应大等特征。“十二五”期间，房山区以住宅为主的房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，对改善居民居住条件、拉动经济增长、增加财税收入发挥了积极作用，已成为房山区国民经济的重要支柱产业。
“十三五”时期是房山深入落实首都城市战略定位、全面融入京津冀协同发展、加快第三次转型的关键时期，也是房山区产业转型、城市转型、社会转型的关键时期，面临重大机遇和严峻挑战，房地产业总体上仍处于大有可为的重要战略机遇期：一方面，打造京保石发展轴桥头堡、北京市非首都功能纾解、“冬奥景气”等利好因素，使得房山区房地产业仍处于可以大有作为的战略机遇期，拥有较大的回旋余地；另一方面，首都城市人口的严格控制，以及总体上全国房地产业进入了转型发展新阶段，北京市中心城区房地产调控压力较大，房山区房地产业在北京市环城五区中处于后发展地位，在土地供应等方面有相对充足的发展空间，对房山区房地产业将会产生很难预估的错综复杂的影响。
面临新的内外部环境，今后五年，为持续推动房山区房地产业转型升级，提高房地产服务业水平，促进房地产市场平稳健康发展，特制定北京市房山区“十三五”房地产业发展规划。
“十二五”期间，是房山区房地产业发展极其重要的五年。五年来，房山区房地产系统认真贯彻国家、北京市住房建设和房地产市场调控的方针政策，全面完成“十二五”规划确定的主要目标和任务。五年来，房山区房地产市场繁荣活跃，开发力度加大，投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好，住房建设明显加快，市场调控体系逐步建立，人居环境显著改善。房地产业得到长足发展，产业作用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需、促进消费的新亮点，拉动经济的新增长点，在房山区国民经济重要支柱产业地位得到进一步巩固，全行业总体呈现持续、稳定、健康发展态势。
（一）房地产业快速发展，对经济社会发展带动作用日益凸显
1、房地产开发投资快速增长，成为拉动全区国民经济增长的重要引擎。投资是国民经济增长的重要推动力量。“十二五”期间，在国家宏观政策向好、全区经济持续快速发展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境下，房山区房地产市场呈现出规模扩大、速度加快的发展态势。五年来，全区累计完成房地产开发投资1125.2亿元，年均225.6亿元，最高的2014年达到269.2亿元，较2010年的164.7亿元多了100多亿元；最低的2012年也有181.8亿元。
表1：“十二五”房山区房地产业发展情况
|
|
房地产业开发投资 （亿元） |
房地产业施工面积 （万平方米） |
房地产业税收 （亿元） |
|
合计 |
1128.2 |
—— |
147.45 |
|
2011年 |
224.8 |
587.3 |
20.25 |
|
2012年 |
181.8 |
705.3 |
24.89 |
|
2013年 |
183.3 |
752.4 |
37.15 |
|
2014年 |
269.2 |
906.5 |
35.02 |
|
2015年 |
269.1 |
887.4 |
30.14 |
五年来，房山区房地产开发投资占全社会固定资产投资比重平均在50%以上，成为推动房山区固定资产投资增长的重要力量。以2014年为例，尽管受到房地产市场下行压力加大影响，房山区房地产开发投资仍实现269.2亿元，增长46.8%，占全社会固定资产投资505.8亿元的53.2%。2015年，在宏观经济增长压力加大的背景下，全区房地产业开发投资仍达到了269.1亿元，与上年基本持平。房地产业对全区GDP增长作出积极贡献。
“十二五”期间，房山区房地产投资还呈现几方面特点：一是投资规模创新高、增幅落差大。2011、2014、2015年呈现加快发展态势，完成投资分别为224.83、269.2、269.1亿元，而2012、2013年受“限购”影响，投资出现回落，分别只有181.9、183.3亿元，波幅最多达到87亿元；二是投资比重上升、产业地位凸现。从行业投向情况看，房山区固定资产投资中房地产业成为第一大投资行业，对拉动全社会固定资产投资起到了积极的影响，产业地位凸现；三是，投资结构较合理、区域协调发展。房山区房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局，形成了以长阳镇为龙头，良乡卫星城及周边各乡镇联动的特点，与城市发展、市场需求相适应。值得关注的是，在各地房地产领域“去库存”压力加大，商品住宅交易呈现量降价跌的大环境下，房山区房地产业仍保持了好的发展势头。
2、房地产行业税收收入保持增长，成为地方财政收入的重要来源。“十二五”期间，房山区房地产业累计完成税收147.5亿元，年均29.5亿元，最高的2013年达到37.15亿元，最低的2011年也是20.25亿元。房地产业是房山区税收的主要支撑点、增长点，一般可占到第三产业完成税收的50%以上，占到税收总收入的近1/4。例如，2013年，房山区房地产业实现税收41亿元，占到第三产业完成税收73.7亿元的55.6%，占税收总收入176.9亿元的23.2%。
3、房地产业对相关产业的带动作用日益明显。房山区房地产业的快速发展，带动了建筑、钢材、水泥、玻璃等基础工业和装修装饰、家电、家具等消费业的发展。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业带动乘数效应在2倍以上，据此测算，“十二五”期间，全区房地产开发带动各经济行业投资额增加超过2000亿元。
4、房地产业发展成为吸纳劳动力就业的重要领域。房地产业发展为城市建设和管理提供了大量就业岗位。据估算，“十二五”期间，全区房地产行业（包括项目策划、开发设计、市场营销、房地产经纪服务、物业管理等），房地产业完成投资超过1000亿元，按每40万元可增加一个就业测算，房地产业带来就业机会超过25万个。房山区目前在房地产业直接从业人员超过2000人。同时，由于房地产业发展带动相关劳动密集型行业发展，间接提高了这些行业吸纳劳动力就业。房山区房地产业的发展，对于缓解就业压力、保障全区社会和谐稳定发挥了重要作用。
5、房地产业已经成为房山区经济发展的重要引擎。自2009年房山确定CSD的战略定位后，目前该区域正在逐步形成以华北最大的奥特莱斯为引擎，以户外体育产业、会展经济为动力，以特色旅游产业为休闲服务主题，以酒店、餐饮、娱乐为配套服务的中央休闲购物区。以房地产业发展为先导，房山区正在形成有自己特色的包含高端教育、医疗配套产业链和绿色生态的居住环境。
（二）住房建设加速推进，城镇居民居住条件进一步改善
1、保障性住房建设力度加大。“十二五”期间，各级政府持续加大廉租房、公租房、限价房、经适房等保障性住房建设力度，各类保障性住房建设累计开工11.4万户。以2013年为例，全区保障性住房建设项目57个，其中，经济适用住房项目6个，住宅建筑面积135万平方米（含配建廉租房8万平方米），开复工面积70.5万平方米；限价房项目11个，住宅建筑面积53.6万平方米，开复工面积53.6万平方米；定向安置房项目31个，住宅建筑面积340.6万平方米，开复工面积267.3万平方米；公租房项目9个，住宅建筑面积50.5万平方米，开复工面积50.5万平方米。因地制宜推进实施棚户区改造，2015年开工改造2430万户。“十二五”时期，通过保障性住房建设和棚户区改造，使10余万户困难群众的居住条件有望改善。
2、商品房供应快速增加。“十二五”期间，随着房地产投资力度的加大，房山区商品房施工规模迅速扩大，各项开发指标整体上扬。五年来，全区房地产业施工面积年均767.8万平方米，最高的2014年为906.5万平方米，最低的2012年也达到705.3万平方米，这三个数值分别比2010年多238.6、377.3、58.1万平方米。
在房地产投资开发高速增长的同时，房山区商品房市场交易红火，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。期间，房山区房地产市场销售火爆，商品房一度供不应求，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加，缓解了房山区房地产市场的供需矛盾，也保障了全区房地产的持续发展。商品房累计成交533.3万平方米，年均106.7万平方米，较2010年的80万平方米多出26.7万平方米；商品房成交均价1.38万元/平方米增加到了1.98万/平方米，年均增幅9.78%。
“十二五”时期，个人消费成为房山区商品房市场主体。住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。五年来，房山区房价快速上涨时期。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也成为百姓议论热点。商品房价格上涨的主要原因，包括总体供不应求，土地价格上涨，新建住宅品质（建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等）提升，房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬等。
3、城镇人均住宅建筑面积稳步增长。随着商品房的不断建设和交付，房山区城镇居民的居住条件大为改观，基础设施条件同步改善，居住环境不断优化。
4、居住环境明显改善。“十二五”期间，通过实施住宅建筑节能和环保，大力推进绿色住区建设，居住区开发设计更加体现以人为本理念。新建商品房小区已全部纳入专业化、社会化、市场化的物业管理，一大批旧住宅区经过改造，也逐步实施物业管理，居民居住条件得到明显改善。
（三）住房公积金制度快速发展
“十二五”期间，房山区进一步完善了住房公积金制度，基本覆盖行政事业单位和国有及控股企业，并逐步向非公企业扩大。发展公积金制度，增强了职工的住房消费能力，促进了住房保障工作。
（四）房地产企业快速发展，市场体系基本形成
1、房地产开发企业规模扩大。房山区所具备的交通区位，以及日益聚集高教园区、高端制造、商务和休闲旅游产业，正吸引越来越多的房地产商进驻这一区域进行深耕。包括北京城建、五矿地产、金隅嘉业、万年基业、旭辉集团、天恒置业等知名的房地产商已经在房山推出优质房地产业项目，使“十二五”期间房山区房地产业开发规模超过了1000万平方米。
2、房地产中介机构快速发展。全区房地产估价机构、房地产经纪机构有所增加。住房置业担保、房屋置换等住房消费服务有了新的拓展。房山区房地产市场中介服务体系逐步健全。
3、物业管理行业发展较快。新建小区全部实现物业管理。物业管理水平跃上了一个新的台阶。
4、市场服务体系逐步健全。“十二五”期间，房山区完善了集中的房地产交易场所（房地产交易中心、房地产交易所）。
（五）强化基础建设，公共服务能力逐步加强
1、信息化管理水平进一步提高。“十二五”期间，全区房地产信息化管理水平进一步提高。到2015年，全区完成商品房网上签约工作。
2、物业管理覆盖面进一步扩大，维修资金制度得到加强。以住宅为重点的专项维修资金制度基本建立。
3、城镇房屋拆迁依法管理得到加强。“十二五”期间，房山区加强了依法拆迁、有序拆迁、文明拆迁的工作力度，各级拆迁管理部门对拆迁市场主体管理、拆迁行政许可、拆迁裁决和行政强拆等行政管理行为日趋规范，形成良好工作机制，拆迁矛盾和纠纷呈现大幅下降趋势。五年间，全区危旧房改造加速发展，一批城镇居民家庭通过棚户区改造，有效改善了住房条件，有力助推全区城镇化进程。
尽管取得了积极成效，但是，房山区房地产业发展还存在着一些不足和问题，主要有：
第一，商品住宅结构性矛盾依然突出。房山区城镇居民住房条件总体明显改善，但部分群众住房困难，住房占有不均衡导致的收入分配差距拉大问题突出。突出表现为，与广大普通居民家庭承受能力相适应的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应比例明显偏低。缺乏保障普通商品住房建设的引导和制约机制，税收、金融、规划、土地的调控作用没有得到有效发挥。中低收入家庭住房支付能力不足的矛盾依然突出。帮助城镇居民住房“脱贫解困”的任务依然艰巨。外来务工人员有相当部分仍然居住在城中村或市区地下室，帮助农民工解决住房问题工作依然艰巨。
第二，房地产市场走势不确定性加大。房屋新开工、施工与竣工是房地产开发的几个阶段，其进展情况决定了着未来商品房供给量与节奏。今年以来，房山区尽管房地产销售面积、销售额保持了增长势头，但也出现了商品房待售面积增加，房屋施工面积、竣工面积双下降的情况。2015年4季度以后，房山区商品住房和二手房房价出现量价齐升的情况，房地产业供给热情持续高涨，房市走向有待关注。
第三，市场秩序有待进一步规范。在住房开发环节，还存在着违规开发，随意变更规划，囤积炒卖土地的现象；在交易环节，还存在着虚构买卖合同、囤积房源、哄抬房价等投机行为以及面积短缺、发布虚假广告等问题；在物业管理环节，一些小区服务收费透明度低，服务质量差，市场竞争机制不充分；住房专项维修资金的归集、使用和管理不规范。这些违规行为扰乱了住房市场秩序，损害了消费者的合法权益。
第四，住宅产业化推进缓慢。住宅建设的生产方式没有根本转变，住宅生产、使用过程中的资源、能源浪费和环境污染问题仍十分突出，住宅的综合质量、使用寿命与先进地区仍有相当距离。主要原因在于缺乏有效的政策激励机制以及必要的资金投入，难以调节和影响市场主体的行为，确立推进住宅产业现代化的良好的制度环境。
第五，住房金融创新进展缓慢。房地产开发融资渠道单一，过多依赖银行贷款；个人贷款品种与服务创新不能适应居民需要。随着国有企业改制、重组、兼并、破产和非公企业数量大幅增加，住房公积金归集难度加大，住房公积金的使用率不高。
第六，城中村和城镇危房改造任务仍很重。目前，全区仍有相当数量的城镇危旧房屋，一批建成于上世纪80年代、配套设施不全的老旧住宅小区亟需改造。另外，在城市快速发展中形成了大量城中村，比如河北镇、长阳镇黄管屯村、拱辰鱼儿沟等，另外北部山区群众包括住房在内的生产生活条件也亟需改善。这些城中村居民住宅建筑密度大，违法用地和违章建筑屡禁不止，生活服务等公共配套设施不完善，必须加快实施改造。
（一）房山区房地产业发展要适应经济发展新常态
我国经济发展已经进入新常态，不再简单以地区经济增长速度论英雄，经济增长速度进入了换挡期，正从10%左右的高速增长转向7%左右的中高速增长，经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举的深度调整，经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。农村人口向城市流动的速度减缓，城镇化率由年均提高1.2-1.3个百分点的高速增长转向0.9-1.0个百分点的中高速增长。人口老龄化进程进一步加快。2015年以来，投资总体维持低速增长态势，但主要靠房地产开发投资，特别是土地购置费等费用带动，实体投资仍显不足。从当前形势看，房地产业投资增速下降，对房山区经济社会发展已经产生较大影响。
“十三五”时期，国家将进一步加强和改进宏观调控，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，保持经济平稳较快发展，防范各类潜在风险，避免经济大的起落。同时，国家提出把推进供给侧结构性改革为战略重点，进一步促进经济平稳健康发展。房地产业既关乎宏观经济平稳发展，又与居民消费相关联，预计将在“十三五”期间继续发挥稳增长、调结构、促改革、防风险、惠民生的重要作用。
经济发展速度下降，房地产业发展速度也会相应下调。但是，具体到房山区，由于北京市中心城区外溢的改善型住房需求、新增家庭自住型住房需求和解决困难群众住房问题的需求仍然很大，因而，房地产业发展速度会下降，但不会无限下滑，在较长时期内依然可以保持中高速增长。概括来说，房地产业将迎来如下四大发展机遇：一是新型城镇化持续推进，户籍城镇人口持续增加，到2020年末，常住人口城镇化率将达到60%左右，房山区户籍人口城镇化率超过62%，房地产业仍面临刚性需求；二是城镇棚户区改造力度加大以及城市规划建设、管理工作进一步优化。目前已明确提出2015年至2017年改造各类棚户区住房1800万套，“十三五”期间将不会低于2000万套。另外，随着2015年底中央城市工作会议的召开，城市规划、市政基础设施建设和管理工作将得到优化，这都有利于房地产业健康发展。三是深化改革开放带来的红利。主要包括住房制度改革、户籍制度改革和实施居住证制度；全面实施“二孩”政策等。这将有利于扩大住房有效需求。四是为适应新兴产业的发展和居民消费升级的需要，产业园区地产、旅游地产、老年住区、众创空间、物流配送中心、社区商业网店等业态将得到进一步发展。
房山区作为首都西南大门，有毗邻中心城区、靠近首都第二机场等得天独厚的区位优势。“十三五”时期，房山区房地产业发展依然机遇多于挑战，要实现持续稳定健康发展，应主动适应经济发展新常态，要转变观念，主要靠房地产投资拉动经济的阶段已经难以为继，房地产业将从经济增长的主要支柱转变为支柱之一；要采取措施，减少经济社会发展对土地出让和房地产业的依赖；房地产市场调整影响不断扩大，要积极发现培育新增长点，更加重视棚户区改造、城市基础设施建设、地下管网改造等，实现增长动力顺利转换。
（二）房山区房地产业发展要适应城市发展新常态
中央城市工作会明确强调，要控制城市开发强度，划定水体保护线、绿地系统线、基础设施建设控制线、历史文化保护线、永久基本农田和生态保护红线，防止“摊大饼”式扩张，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式。要坚持集约发展，树立“精明增长”、“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。城市交通、能源、供排水、供热、污水、垃圾处理等基础设施，要按照绿色循环低碳的理念进行规划建设。随着我国城市发展正在进入新常态，北京市城市发展也将呈现新的特征，这些情况对房山区房地产业发展将产生深刻影响：
一是城市摊大饼式扩张将受到遏制。城市规划要从扩张式的、主要以用地增量为手段、偏重于拓展城市的宏伟蓝图，转变为以人口资源环境承载能力为约束条件、倒逼城市功能调整、规模控制、结构优化和质量提升的规划，要明确城市发展边界。
二是城市建设更注重盘活存量土地。这些年，北京市土地的城镇化明显快于人口的城镇化。今后，城镇建设用地，要以盘活存量用地为主，调整不合理的城镇用地结构，减少工业用地和建设用地，增加居住用地和生态用地，提高城镇建设用地利用效率。
三是流动人口流入方向将产生重大变化。北京市常住人口净增长增速将呈现下降趋势：一方面，北京作为特大城市，人口资源环境承载力已到了极限，很难再继续大量吸纳外来务工人员；另一方面，也是因为户籍制度改革要求严格控制北京市人口规模。
四是城市管理水平要进一步提高。按照中央城市工作会要求，北京市将着力解决城乡结合部、城中村的各种问题，解决外来常住人口的居住问题。房山区房地产业发展要主动适应、引领这种变化。
五是土地利用方式较为粗放，职住分离等现象要逐步解决。长期以来全区土地利用方式较粗放，效率较低，人均城乡建设用地面积远高于国家标准和全市平均水平。由于就业岗位分布不均与房价落差，良乡、长阳等邻近城区、交通条件较好地区吸引大量城区人口购房，产业发展相对不足，职住平衡、产城融合需要大力加强。
六是新施行的预算法倒逼城市融资模式调整。按新的预算法，地方政府只有发行政府债券一种举债方式，通过政府担保、融资平台贷款的方式不能再继续了，这将倒逼城市政府引入社会资本搞基础设施建设等。
住房发展与城市发展相互影响、相互制约。适应北京市城市发展的新常态，房山区房地产业发展必须更加注重盘活存量用地、必须适应流动人口流入方向的变化、必须有利于提高城市管理水平、必须更加重视住房的绿色、环保、节能、环境和配套。李克强总理强调，“实践证明，棚户区改造盘活了土地资源、改善了投资环境，促进了产业发展，往往是‘改造一块，激活一片’，对城镇化也起到了‘助推器’的作用”。北京市长王安顺说，“推进棚户区改造，对于推进疏解非首都核心功能、解决人口资源环境矛盾、提升城市规划建设管理水平，保障和改善民生，有着举足轻重的牵引作用”。在城市发展新常态下，包括城中村、城镇危旧房在内的棚户区改造，以及旧住宅小区综合整治的地位和作用将日益凸显，将成为房山区房地产业发展的新的增长点。
（三）房山区房地产业发展面临一系列难得机遇
一是，“十三五”时期是全球经济复苏和调整期，我国“四个全面”战略布局和五大发展理念深入实施期，京津冀协同发展等国家战略对区域格局产生新的影响，首都 “四个中心” 建设深入推进，新时期房山区发展呈现新的阶段性特征和要求。
二是，党的十八大《报告》中提出，要在住有所居上持续取得新进展，为实现到2020年全面建成小康社会的奋斗目标作出贡献。小康社会的住房目标是绝大多数城镇家庭都能够住房符合文明、健康标准的住房。所谓文明、健康的住房，既要具备基本的生活设施，做到户型小、功能齐、设施全、质量好，又要考虑代际、性别结构，做到住得下、分得开。落实以上要求，房山区仍需综合考虑城镇化进程及城镇住房供需区域性、结构性不均衡特征等因素，力促房地产业持续稳定发展，为实现房山区全面建成小康社会的住房目标作出新贡献。
三是，随着京津冀协同发展战略成效的逐步显现。京津冀协同发展战略为房山带来历史性的重大战略机遇。房山既属于京津冀协同发展中“一核”、“双城”的重要节点，更是“三轴”、“四区”中京保石发展轴和中部核心功能区、西北部生态涵养区的重要组成部分，特别是作为京保石发展轴的战略起点，房山是连接京津冀的重要枢纽。根据财政部测算，在未来6年，京津冀一体化将带来42万亿元的投资机遇。加之冬奥会基础设施及环首都地区交通配套建设，将引发土地价值重估，并成为房地产业持续发展的重要推动力。随着京津冀三地产业、交通、生态一体化初见成效，房山区作为北京西南门户，将成为中心城区疏解非首都核心功能、产业向南部转移的重要通道，一批转移产业、企业将有望落户房山区，常住人口有望加快增加。当然，在京津冀协同发展整体要求以及房山区战略定位下，发挥自身区位优势，积极争取国家、市中心的产业承接，找准符合房山区发展规划的产业、项目，紧密联系相关部门，同时做好产业配套基础工作，做到接纳“好项目”落地的前期工作。
四是，北京市各区定位已基本确定，会按“一主、一副、两轴、多点”的城镇空间结构，各区分别承担不同功能。其中，作为“多点”之一的房山区，规划定位是适度承接与环境禀赋、资源特色相适宜的功能，合理控制人口和建设规模，突出特色发展。而依据“一区一城”新房山发展思路，建设现代生态休闲宜居新城、高端产业创新发展新区的战略部署，有一大批棚户区改造项目、商业综合体项目、生态旅游休闲项目落地。
五是，北京新机场建设将带动京南地区加速发展。房山区的琉璃河、长阳等地区距空港30公里左右，适合发展都市型产业、现代服务业、居住、商业和文化休闲产业，作为空港经济扩散辐射的外围产业。处在首都第二机场“半小时”经济圈的独特区位优势，加上“冬奥景气”因素，意味着今后几年将会有一批以商务、会展、住宅为主的房地产项目，比如北大创业训练营、中美科技创业产业园、房山超级蜂巢、首创奥特莱斯二期、京煤集团总部基地、北京中融安全印务生产基地等，在房山区加快建设。
五是，国家新型城镇化综合试点、国家生态保护与建设示范区建设带来重大契机。房山被正式确定为国家新型城镇化综合试点地区，同时被批准为国家生态保护与建设示范区。两大国家级试点与示范，将为房山加快城市化进程、率先形成城乡一体化新格局，特别是为促进农民市民化、推动产城融合、提高土地利用效率、带动新农村建设提供不竭动力；为加强生态建设、推进生态保护与建设制度和政策创新、强化首都西南生态屏障的重要地位提供强大支撑。
六是，国企改革带来的投资机会。国企改革是培育和释放市场活力、优化资源配置的重要举措，将继续贯穿“十三五”时期。目前仅少数房地产企业先行试点国企改革方案，大部分国有企业仍未有实质性方案出台。未来，将有更多国有非地产企业受益于资源整合、制度变革等带来的投资机遇，而实现继续发展。
以上多重有利因素叠加，意味着“十三五”时期，仍然是房山区房地产业大有可为的战略机遇期。房山区应当从当地实际出发，把握有利时机，不断强化市场在完善住宅供应政策、调整住房供应结构、优化配置住房资源的作用，扩大普通商品住宅在城镇住宅总量中的比例。要进一步强化规划、土地供应、金融、税收、产业政策的调控和引导作用，大力支持发展普通商品住宅，逐步实现大多数家庭购买或承租普通商品住宅。要采取有效措施，引导开发企业建设符合中低收入家庭需要的中低价位、中小套型商品住房。
二、“十三五”期间房山区房地产业发展指导思想、具体目标和主要任务
（一）指导思想。
高举中国特色社会主义伟大旗帜，全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话和对北京工作的重要指示精神，坚持“四个全面”战略布局，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，全面融入京津冀协同发展大局，主动适应经济发展新常态，紧紧围绕首都城市战略新定位，深化生态宜居示范区和中关村南部创新城功能定位，以提高发展质量和效益为中心，以推进供给侧结构改革、促进全面转型发展为主线，按照首都建设“四个中心、一个之都”和打造京保石发展轴桥头堡的具体要求，推进房地产业转型升级，促进房地产市场平稳健康发展；着力加快房地产服务业发展，提升服务水平和综合实力；着力增强行业监管服务能力，提高城市住房工作科学规范管理水平，关注产业园区地产、旅游地产、老年住区等新兴业态的发展，进一步发挥房地产业对房山区经济发展、改善城乡居民居住条件的综合作用堡，努力为首都率先全面建成小康社会、建设国际一流的和谐宜居之都贡献力量。
“十三五”时期，房山区房地产业发展的基本要求是：牢牢把握首都城市战略定位，坚持有所为、有所不为，使房山区房地产业发展，更好服务全区经济社会发展大局，促进全区经济发展质量提升；高举生态大旗，把生态文明建设要求贯彻于全区房地产业发展更加突出的位置，用绿色把城市隔离。充分发挥市场在房地产业资源配置中的决定性作用，同时更好发挥促进房地产稳定健康发展中的政府作用；大力加强城市建设治理。统筹城镇规划、建设和管理，统筹地上与地下、平原与山区、常态与应急，大力提升城市规划建设和精细化智能化管理水平；大力增进民生福祉。坚持以人民为中心的发展思想，坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，使全区人民在共建共享发展中有更多获得感，促进城镇常住居民住房条件持续改善。
（二）基本原则。
展望“十三五”，尽管面临产业规模在环城五区中还相对较小、房价上涨压力逐渐显现、棚改任务还较重等挑战，但房山区促进房地产市场稳定健康发展，具备不少有利条件：在北京市环城五区中，房山区处于后发展地位，在土地供应等方面有相对充足的房地产业发展空间，而且可以吸收借鉴先发展地区的经验教训，可以少走弯路；国内三、四线城市包括部分二线城市的房地产业“去库存”压力较大，一些大企业有加紧向一线城市收缩的趋势，一些城市土地一级市场竞争格局势必加剧，这是房山区房地产业进一步提质增效的有利条件。
“十三五”期间，房山区要准确把握房地产业发展形势，坚决落实北京市关于房地产调控的各项部署和要求，坚定信心决心，采取有效措施，推动房地产业健康有序发展。要统筹供给需求双向发力，适当控制新建、平衡供求关系，多措并举、盘活存量，挖掘潜力、增加供应，促进城镇常住居民住房条件稳步改善。要着力优化营商环境，进一步激发房地产业发展活力，促进产城融合，增加就业机会，拓展安居需求，真正走好新型城镇化发展道路。
——坚持以人为本，把改善普通居民居住条件作为根本出发点。始终把改善居民居住条件作为行业发展的根本指针。坚定不移地做好稳定房价工作，大力发展适应广大普通居民支付能力的住房；加强制度建设，着力于从体制上保证房地产市场发展的正确方向；面向普通居民制定各项政策，立足于满足普通居民家庭的住房需求；更加兼顾公平，着眼于解决低收入家庭的住房困难，让低收入家庭共享改革发展的成果。以京政办发（2016）46号文件为契机，进一步加大住宅用地供应力度，加快自住型商品房用地供应，合理调控土地供应结构，在房地产建设规模和投资上，缩小与环城五区中其他区县的差距。
——坚持和谐发展，妥善处理房地产领域的各类矛盾纠纷。进一步整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处和严厉打击城镇房屋拆迁、房地产开发、交易、物业管理等环节的违法违规行为。从制度建设、工作程序等方面，建立起能够维护好群众利益、化解各类矛盾的长效机制，畅通群众利益诉求渠道，依法及时处理群众反映的问题。
——坚持协调发展，切实加强和改善房地产市场宏观调控。把握好房地产市场发展的节奏，努力做到协调发展。即，房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调。不断健全市场机制，充分发挥市场的自我调节作用。对于房地产项目手续的办理，各部门进一步优化工作流程，压缩审批时限，提高工作效率，提升服务能力和服务意识。不断加强和改善对房地产市场的宏观调控，切实消除影响市场发展的不稳定、不健康因素。
——坚持可持续发展，大力发展节能省地型住宅。切实转变以“高投入、高消耗、高排放和低效率”为特征的粗放型经济增长模式，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。大力推进住宅产业化工作，推动住宅科技成果的产业化和生产方式的工业化，实现住宅建设的高效率、高质量、高资源利用率、低环境负荷。引导建立资源节约型的人居模式，坚持在较小套型内创造较高的居住舒适度，建立文明健康的住房消费模式。
——坚持改革创新，建立推动房地产市场持续健康发展的体制保障。继续坚持住房市场化的改革方向，健全房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。进一步突破影响和制约普通居民住房消费的体制机制性障碍，加快研究住房建设、交易、使用等环节的税费等政策，完善住房税收政策体系。深入研究、认真清理影响交易安全的各类问题和隐患，加快完善相关制度。积极推进房地产行政管理体制改革，加快职能转变，切实把房地产管理部门的职责转移到房地产市场的宏观调控、市场行为的监管和低收入家庭的住房保障上来，全力履行好相关职责。
（三）具体目标。
“十三五”期间，房山区要保持房地产市场平稳健康发展，促使房地产业对经济社会发展贡献力进一步提高。按照中央城市工作会提出的“力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”等要求，加快保障房和棚户区改造工作，推进住房供应结构调整工作要取得明显成效，居民居住水平得到进一步改善和提高，人居环境显著改善。
——房地产开发投资保持稳定。“十三五”期间，全区房地产开发投资计划完成1500亿元以上，年度房地产开发投资不低于250亿元。其中，累计完成住宅投资800亿元以上。
——城镇住房建设步伐加快。“十三五”期间，新建商品住房10万套以上，新建保障性住房和改造棚户区3万套以上。加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治。
——住房供应结构明显改善。到2020年，保障性住房供应比重有所提高。商品住房供应中，中小户型住房比重达到70%以上。
——城镇人均居住面积进一步提高。到2020年底，全区城镇人均住宅建筑面积达到35平方米以上。
——住宅产业化加快发展。到2015年底，新建住宅的全装修比例不低于50%，建筑节能比率达到80%左右。推进城市绿色发展，提高房屋建筑标准和工程品质，高度重视做好建筑节能。
——物业管理覆盖面进一步拓展。全区新建住宅小区（大厦）物业管理面100%，旧住宅小区（大厦）物业管理覆盖面达到80%左右。
（四）主要任务。
认真落实中央关于推进供给侧结构改革的部署，以及关于去库存、分类调控的大方向，立足房山区实际，有针对性的从几个方面推进工作，为房山区房地产业持续健康发展提供支撑：
——坚持市场化的基本方向，引导大部分城镇居民家庭适度、梯次消费，采取买房和租房不同方式，逐步改善与自身经济能力相适应的居住条件。加快完善城市基础设施和公共服务配套建设，进一步增强城市集聚人口和产业的功能。
——继续加大以公租房为主的保障性住房建设，解决符合条件的城镇中低收入家庭、新就业大学生、外来务工人员的住房困难。
——继续推进老旧小区和棚户区改造，改善居民居住条件，全面提升新城风貌和城镇综合承载能力。加快推进拱辰渔儿沟、南关，长阳镇黄管屯、西营、高岭、马厂，城关中心区，琉璃河镇中心区01、02片区，农业生态谷，山区人口迁移等棚户区改造项目。继续推进实施旧住宅小区综合整治、老旧小区建筑节能改造。
——促进房地产市场平稳健康发展。按照北京市总体部署，落实稳定房地产市场的主体责任，支持自住型、改善型住房需求。
——加快培育和发展住房租赁市场。积极推动房地产开发企业兼并重组、转型创新。
——加强对住房销售、二手房交易市场的监管。
——积极开发多元物业。重点发展商业物业，促进都市商贸、楼宇、总部、会展、网络、服务外包等经济的繁荣。
四、重点工作
（一）完善以公租房保障、棚改为重点的住房保障工作
1、健全以公租房为重点的住房保障制度体系。对公租房制度作出调整，逐步改善房山区内城镇支农低收入家庭、外来务工人员、新就业大学生的住房条件。公租房保障由“补砖头”向“补人头”转换，逐步实现公租房货币化。支持符合条件的保障对象到市场租房，政府给予补贴，满足群众多样化需求，完善“就业—居住”统一组织、减轻城市通勤负担。提高公租房租赁补贴的公平性和透明度、满足多元化住房选择需要、避免低收入家庭过度聚集。探索建立有效的建设运行模式，研究完善公共租赁住房准入、退出及日常管理制度，建成一批公共租赁住房示范项目。
2、大力开展城中村、危旧房改造和旧住宅小区综合整治。充分发挥政府的支持和引导作用，加快包括城中村、城镇危房在内的棚户区改造，逐步构建改善其他住房困难家庭居住条件的政策支持体系。启动琉璃河中心区洄城村等9村、琉璃河镇兴礼等5村、阎村镇焦庄村、西潞街道詹庄等3寸、拱辰南关一体化、长阳西营高岭马厂、长阳农场、张坊镇中心区、金隅窦店科技园、窦店中心区等棚改项目。“十三五”时期，计划各类棚户区改造开工2.26万户，完成投资760亿元，涉及土地面积1800公顷。
3、不断完善住房保障管理和运营体系。加快实现从注重建设向建设管理并重的转变。健全住房保障申请、审核、公示和退出机制，提高动态化、规范化、制度化、精细化管理水平。切实防范和严肃查处虚报、隐瞒、伪造个人信息和转租、群租、混租等各类违法违规行为。加快建立政府主导、社会参与的机制，引导社会资金参与保障性安居工程建设和运营。鼓励外来务工人员较多的开发区、产业园区集中建设公共租赁住房。鼓励村集体经济组织利用集体留用地，建设外来务工人员公寓。鼓励住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经当地政府批准利用自用土地建设公共租赁住房。
（二）调整完善住房供应结构，鼓励发展普通商品住宅
1、进一步增加有效供给。“十三五”时期，房山区要逐年明确住房建设总量和布局的同时，要重点明确住房供应结构，细化保障性住房和普通商品住房的建设目标。住房城乡建设部门应当会同有关部门，依据城市住房建设规划，组织编制住房建设年度计划。住房建设年度计划应明确年度住房建设的规模、布局和保障性住房、普通商品住房建设年度目标，提出住房建设用地年度要求。住房建设计划应切实落实中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设计划。住房城乡建设部门应会同国土资源部门按照住房建设规划要求，根据年度计划实行宗地预安排，并将确定的中小套型普通商品住房、保障性安居工程建设任务落实到具体项目和地块。
2、取消过时的限制性措施。加快完善鼓励省地节能环保、中小户型住宅建设和消费的激励政策，大力推进住宅产业化，引导住房建设和消费模式。优化住房金融服务，支持普通商品住房项目合理融资需求。稳定居住用地供应总量，加大土地批后管理和施工现场监管力度。对依法收回的闲置土地，优先安排用于保障性安居工程住房和普通商品住房建设。将住房销售价位、套数、套型面积等条款纳入土地出让合同，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可证规定，确保中小套型住房供应结构比例严格按规定落实到位。
3、合理制定土地供给计划。坚持因地施策，加强对各乡镇街道的调研和监测分析，对于明显供大于求的地区，要放缓土地供给，着重消化存量；对商品房结构有所偏颇的地区，要在土地出让结构上加以优化；对需求增长旺盛的地区，要适当加快土地出让节奏，避免因开发量的减少导致房价的过快增长。引导多样化房地产发展。一是要适应市场需求变化，加快推进多样化建设，鼓励货币化补贴安置拆迁户，结合棚户区和城中村改造，刺激市场刚性需求，消化存量住房；二是要提升房地产开发品质，激活消费者以小换大、以旧换新的改善性住房需求；三是要调整房地产结构，大力发展商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产。
4、完善管理和信用体系。以提升服务为根本，加快建设全区统一的监管分析平台，完善城镇住房保障、房地产市场和房地产服务业网络化管理体系，提高省市县三级数据共享和业务协同能力。加强房地产信用体系建设，健全信息披露制度，实现城镇住房保障准入、退出和房地产市场失信惩戒、市场清出的动态管理。
5、合理引导居民住房消费。加强正面舆论宣传，引导居民理性住房消费。严格执行差别化住房信贷政策和税收政策，支持居民购买自住型、改善型普通商品住房。进一步发挥住房公积金制度对引导住房合理消费的积极作用。突出住宅居住功能，严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为。
（三）加快培育和发展住房租赁市场
1、大力发展住房租赁市场。出台优惠政策，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。建立住房租赁信息政府服务平台。搭建住房租赁信息政府服务平台，是各市县房地产管理部门职能所在，是政府引导市场的重要手段。建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。
2、积极培育经营住房租赁的机构。推进住房租赁规模化经营，能够提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。经营住房租赁的机构，要提供专业化的租赁服务。积极引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。
3、支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
（四）加快推进房地产业转型升级
1、以品牌建设为重点，做强做大一批龙头企业。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，提高产业集中度。以著名品牌认定为抓手，建设一批在全国具有影响力的知名房地产企业和产品品牌。以全区服务业重点企业认定为契机，培养一批竞争力强、影响范围广、产业带动效果明显的房地产服务龙头示范企业。
2、转变产业发展模式。以建筑工业化、部品产业化、住宅全装修为重点，加快推进房地产业从半手工半机械化模式向现代工业化模式转变。以国家住宅产业化试点省建设为契机，全力推进住宅设计标准化、住宅建筑工业化、住宅生产经营社会化，推动房地产业向研发、设计、品牌、营销、服务等高附加值环节延伸。以保障性安居工程住房为重点，加快住宅产业化模式的推广和普及。
按照生态文明建设的要求，加快发展绿色建筑，加大对房山区国家住宅产业化基地、国家康居示范工程、国家A级住宅示范项目、省地节能环保型住宅示范工程、园区生活服务体系建设示范项目的扶持力度，建设一批绿色示范工程，树立若干个在全国领先的标杆项目，发挥其对全区房地产行业的示范带动效应。
3、提高产业发展水平。培育一批房地产开发、金融、信托等资本密集型企业；发展一批房地产研发、设计、评估、咨询等知识密集型企业；壮大一批物业、安装、家政、维修、社区服务等劳动密集型专业企业，提高房地产业专业化、集团化、集约化发展水平。
（五）促进房地产服务业发展
1、积极拓展房地产服务领域。大力发展面向民生的房地产服务业，加快构建包括物业、经纪、评估、咨询、产权产籍管理、房产测绘、房屋拆迁等在内的房地产服务体系。积极引导房地产服务业在地下空间的发展，提高地下空间开发利用水平。逐步规范房地产服务业市场准入，制定出台行业服务准则，不断提高行业服务质量。
2、积极创新竞争机制。加快实现房地产服务业从量的扩张向质的提升转变。重点发展物业服务业。加快推进物业服务由简单化、低层次、被动式的经营模式向提供健康、文化教育、居家生活等高层式、主动式增值服务的综合模式转变，着力构建现代物业服务体系。鼓励支持物业服务企业拓展服务领域，创新服务方式。鼓励引导物业服务企业重组兼并，着力打造一批现代物业服务集成商。
3、切实搞好物业服务监督。规范引导物业管理行业，严格物业服务与收费标准。逐步建立地方物业服务等级指导标准，建立健全与物业服务等级标准相适应的物业服务收费机制，推动物业服务与物业收费市场化进程。加强物业服务合同内容的针对性、可行性，规范物业合同管理，界定物业服务职责，加大合同履约控制管理，有效降低物业服务风险和服务投诉。
（六）大力实施房地产市场全程监管
1、要大力加强对房地产开发过程的监管。要将资质审批与日常监管相结合，建立市场准入与清出的良性互动机制。严格市场准入制度，从源头上保障市场主体的健康与活力，防止企业骗取资质、资格行为的发生。强化对开发企业经营行为的日常监管，要将开发企业主要管理人员到位情况、住宅建设质量、交付使用、销售行为等情况纳入企业信用体系，作为日常检查的内容；对信用不良、管理差、违规行为多的企业要作为不良行为记入信用档案，对严重违规的企业要依法采取资质降级等措施予以处理。
2、规范房地产市场秩序。进一步完善市场交易监管措施，通过建立商品房销售现场日常巡查与现场核查相结合的机制，加大曝光和查处力度，及时发现捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。加强商品房销售信息监控，明确房地产开发企业应在商品房销售现场进行公示的信息内容，不得拒绝、歧视使用住房公积金个人住房贷款，减少商品房销售因信息不对称导致的矛盾纠纷。加大对扰乱房地产市场秩序行为的查处力度，重点查处囤积房源、捂盘惜售、恶意哄抬房价、发布虚假广告、提供不实价格及销售进度信息、拒绝职工使用住房公积金个人住房贷款等行为。
3、深入推进信息公开。通过程序公开，引入专家建议、公众参与、政府决策相结合的机制，使决策更加科学、合理；规范房屋征收部门和房屋征收实施单位的征收行为，加强对从事房屋征收业务人员的培训考核；健全房屋征收与补偿投诉机制，提高房屋征收与补偿信访案件办理质量和工作效率，及时掌握和化解房屋征收与补偿矛盾，切实维护社会和谐稳定。
五、保障措施
（一）加强组织领导。进一步把城镇住房保障与房地产业发展纳入经济社会发展全局，摆上重要议事日程。认真落实北京市委市政府关于促进房地产业持续健康发展的部署，及时研究制定有关政策，协调解决重大问题。加强部门分工协作，健全信息沟通和共享机制，进一步形成工作合力。加强考核督查，严格落实城镇住房保障目标责任制，完善城镇住房保障和房地产工作约谈和通报制度。进一步理顺城镇住房保障和房地产市场管理职责，加强机构队伍建设。
（二）完善政策法规体系。加强房地产管理法规、规章和规范性文件的起草制定工作，进一步健全房地产业法制体系。加强调查研究，及时制定出台行之有效的政策措施，完善城镇住房保障和房地产业发展政策体系。研究出台住宅产业化和房地产服务业有关扶持政策措施和规范标准。
（三）加强房地产市场信息化建设和信息共享。“十三五”期间，要进一步完善网上签约备案工作，健全二手房网上签约备案工作，及时了解掌握二手房交易和价格变动情况。加强房屋登记信息系统建设，积极推进与住房公积金管理机构信息共享。加强个人住房信息系统建设。
（四）强化要素保障。优先保证保障性安居工程和普通商品住房建设的土地供应。加大闲置土地清理处置力度，盘活存量建设用地，提高土地利用效率。研究出台支持房地产龙头企业发展、产业化基地建设、低碳住宅和智能科技应用等的用地政策。严格落实保障性安居工程住房资金筹措各项规定。充分发挥债券、信托、保险等金融工具的作用，建立市场化融资平台，拓宽融资渠道。进一步发挥住房公积金的住房保障作用。严格落实保障性安居工程税费优惠政策，研究出台扶持房地产服务业发展和产业转型升级的优惠政策。通过省校共建、校企合作等方式，大力培养房地产专业人才，全面开展上岗培训和继续教育，完善资格认证体系和持证上岗制度，提高从业人员业务素质和水平。
（五）加强行风政风建设。“十三五”期间，房山区房地产管理部门要加强政治理论和业务学习。用科学的理论、完善的政策武装头脑，提高工作水平。要加强反腐倡廉建设，严格落实党风廉政建设责任制，强化领导班子党风廉政建设的责任，把党风廉政建设工作摆在和业务工作同样重要的位置，坚持“两手抓，两手都要硬”。加强依法行政制度建设，深入推进机关行政效能建设。扎实推进行政审批项目、办事流程、办事制度、服务类型和模式、服务设施标准化，严格落实首问负责制、限时办结制和责任追究制。进一步深化行政审批制度改革，推进建设项目并联审批工作，提高审批效率。